Hoe super investeringen en de beleggers te vinden.

Paul Vernooijs is een van de twee oprichters van Ferax Vastgoed. Ferax biedt particulieren de mogelijkheid te beleggen met een groep investeerders die via Ferax 100% delen in de winst op het verhuurde vastgoed. De panden van Ferax Vastgoed zijn meestal studentenhuizen, gelegen in de regio Leiden/ Den Haag.

Om het antwoord maar meteen te geven: Ken mensen en hou contact.

Een paar weken geleden werden we gebeld door een relatie. Die vertelde dat hij een relatie van hem, een vastgoedontwikkelaar, moest helpen aan een bouwfinanciering. Dat is geen activiteit van Ferax Vastgoed, maar we weten natuurlijk wel hoe het werkt.

Een ontwikkelaar is iemand die grond zoekt of grond met een oud gebouw en dat nieuw bebouwt met te verhuren vastgoed en dit dan verkoopt aan een belegger. Dat wordt de eindbelegger genoemd.

Een paar weken later kwam onze relatie met de gegevens. Het bleek om een nieuw te bouwen woontoren te gaan met 150 appartementen, waar nu nog een oud kantoor staat. De gemeente zag dat wel zitten. Die stelt dan eisen zoals dat er een aantal sociale woningen moet komen en dat de huur verder niet al te hoog mag zijn. En natuurlijk dat er parkeerruimte wordt gerealiseerd.

Bij een investering van in totaal 29 miljoen zou het gebouw 34 miljoen waard worden.

Van de bouwkosten kun je meestal 100% financieren tot een bedrag dat ook afgestemd is op de waarde gereed. Van die 34 miljoen kan 80% tot 90% gefinancierd worden. Bij 80% financiering zullen we derhalve 7 miljoen aan eigen middelen bij elkaar moeten brengen om deze woontoren in belegging te nemen, zoals dat heet.

In de loop der jaren hebben wij een aantal beleggers om ons heen verzameld die genoeg geld op de bank hebben om aan zo'n belegging mee te doen. Dit soort deals komen niet vaak op de markt en voor ons bij Ferax kost het dan ook weinig moeite om deze belegging te plaatsen.
Hiervoor tuigen we een beleggingsmaatschap op met een minimale inleg per persoon van € 500.000. In een paar dagen hebben we de beleggers bij elkaar.

Een van de aardiger aspecten van een dergelijke belegging is dat als het pand eenmaal klaar en verhuurd is, het door marktwerking meestal al meer waard is. Zonder dat als een garantie te geven, zouden we na drie jaar alweer met een bank in gesprek kunnen gaan om de financiering te verhogen en iedereen zijn eigen inleg terug te geven.
Wat ook vaak gedaan wordt is het opzetten van een tweede eindbeleggersmaatschap waar het gebouw aan verkocht wordt. De oorspronkelijke beleggers kunnen dan cashen of ervoor kiezen geheel of gedeeltelijk door te beleggen. Eigenlijk wat we bij Ferax ook elke 5 tot 7 jaar doen.

Een aantal tips om een recessie door te komen.

1. Gebruik de overwaarde
In plaats van nog eens een nieuwe auto te kopen, op vakantie te gaan en je geld aan andere plezierige zaken uit te geven, kun je beter investeren. Met de huidige rentetarieven voor beleggingsvastgoed van zeg 3,5-3,8% per jaar en een grotendeels aflosvrije lening, kun je bijkopen op de inkomsten en de overwaarde van de bestaande portefeuille.
In een recessie kun je tegen deals aanlopen van verkopers die er echt vanaf moeten. Dat vergt wel alertheid. Het regelmatig afspeuren van de te koop advertenties, zoals die van Funda, is een must. Het bellen van makelaars moet een dagelijkse bezigheid zijn. Dat merken we in de praktijk van Ferax Vastgoed net zo goed. Ze bellen jou echt niet en waarom niet? Ze denken niet aan je. Maar hebben ze net wat binnen, dan verkopen ze graag aan je, als je belt.

2. Huizen op de veiling
Vaak kun je kopen voor de veiling uit. Dan wordt er een soort miniveiling bij de rechtbank gehouden en krijgt de hoogste bieder, waar de hypotheekbank mee akkoord gaat, het pand.

3. Lagere rentes
Als de economie niet meezit, willen banken voor goede debiteuren lagere rentes vaststellen. Als je een aardig volume hebt aan leningen, dus aan verhuurd onroerend goed, dan loont het de moeite eens te gaan informeren naar een mooier tarief. Nee heb je en ja kun je krijgen.

Komt de huur niet op tijd binnen? Probeer flexibele betalingsdatum.

Een van de irritante zaken bij verhuur is de te late betaling van de huur. Die moet voor de eerste van de maand binnen zijn. Als verhuurder ga je niet graag meteen over tot het opleggen en incasseren van de boete op te late betaling. Maar je mag toch wel van de huurders verwachten dat ze op tijd betalen. Een dilemma. En, mogelijk heeft een huurder wel een goede reden om te laat te betalen. Communicatie is altijd goed.

de oplossing is eigenlijk heel simpel. Ga in overleg met de huurder over wat voor hem of haar de beste dag is om de huur over te maken en maak dat de betaaldag. Probleem opgelost en tevens krijg je een pluimple erbij voor het zijn van goede verhuurder.

Misschien is de huurder wel werkzaam op onregelmatige periodieke tijdvakken. Vaak is het dan ook veel handiger voor de huurder om niet per maand maar in meerdere termijnen te betalen, per week of per twee weken. Als verhuurder moet je dan wel beschikken over een programma dat kan checken of de betalingen binnenkomen, maar haalbaar is zo'n systeem zeker. Bij Ferax Vastgoed hebben we begin 2021 zo'n systeem geïnstalleerd.

Het heeft zijn voordelen, bijvoorbeeld:
- tevreden huurders
- geen noodzaak meer om boetes op te leggen, en te incasseren!
- een goede reputatie als verhuurder
- geen of minder ontruimingsprocedures
- hogere plek op de concurrentieladder; jij bent aantrekkelijker om van te huren

Controleer het verhuurde pand tenminste eens per jaar

De studentenhuizen van Ferax Vastgoed worden zeker een of twee keer per maand bezocht omdat er altijd wel iets gedaan moet worden. We kijken dan ook gelijk of er iets vreemds aan de gang is of aan de hand is.
Verhuurders doen er goed aan geregeld langs te gaan. Je kunt tenslotte altijd de technische installaties willen bekijken. Dan zie je meteen ook of er iets is dat niet helemaal klopt. Ook geldt, hoe eerder je erbij bent, hoe groter de kans is dat een schade verholpen wordt voordat het erger wordt.

Zo was een collega van ons eens in een huis waar een schildpad in de linker gootsteen zat. Het moet niet veel gekker worden. De huurder wist van geen wijken. In het contract staat "geen aquarium" en ik moet toch wat met mijn schildpad?

Een voordeel van geregeld aanwezig zijn, is dat de huurders begrijpen dat je hecht aan een goed onderhoud en daardoor gaan ze zichzelf ook bezighouden met instandhouden in plaats van er niet op te letten.

Beoordeling Investering in Vastgoed

Als je wilt investeren in vastgoed, moet je de aanbieding op waarde weten te schatten.

Een algemene regel, die we met Ferax Vastgoed ook hanteren, is dat een pand ongeveer 7% aan huur moet opbrengen.
De kosten moeten daarvan betaald worden. Dat zijn gemeentelijke lasten en belastingen, verzekeringspremies, onderhoud en eventueel de kosten van een beheerder als je dat niet zelf doet. Ook is het verstandig een bedrag opzij te zetten voor leegstand voor als de huurder weggaat en er niet zo gauw een andere huurder is gevonden.
Als vuistregel wordt voor de begroting en de aankoopbeoordeling genomen dat de kosten 20% van de huur zijn. Dat is dus 1,4 op die 7% van daarnet.
Niet vergeten mag worden dat als de aankoop is gefinancierd er ook rente betaald moet worden aan de bank. Dat is momenteel (2021) circa 3,6%, afhankelijk ook van hoeveel er geleend wordt afgezet tegen de waarde van het pand.

Investeer je dus 500.000 en is de huur 7%, dan is die 35.000 en netto (minus 20%) volgens de schatting 28.000. Het nettorendement is dan dus 5,6%.
Leen je (aflosvrij) 300.000 tegen 3,5%, dan betaal je 10.000 rente, maar hoef je maar 200.000 te investeren. De 28.000 wordt dan (minus 10.000) 18.000, maar dat is wel 9% op 200.000 en niet 5,6%. Dus met lenen gaat het rendement fors omhoog.

Afhankelijk van je doelstellingen wil je dus ook wel kopen op 6%. Het rendement bij aanvang is dan lager, maar doordat de huur elk jaar stijgt, gaat het rendement op de investering wel omhoog.

Bij Ferax Vastgoed houden wij een vuistregel van 5.5% tot 8% aan. Liever 8% natuurlijk maar een diepteinvestering van 5,5% betaalt zich uiteindelijk ook wel.

Beleggen in vastgoed in andere regio's

Beleggen in andere regio's

Beleggen in andere regio's kan lucratief zijn. Bij Ferax Vastgoed hebben we behalve verhuurde panden in Leiden en Den Haag ook panden in Arnhem, Harlingen, Goes, Schiedam en kijken we in Zutpen en andere steden in de periferie van de Randstad.
Wat wij opgemerkt hebben is dat er overal vraag is naar kamers. Ook als er geen aanbod is, is het latent aanwezig. Kamerhuur is wettelijk bepaald en landelijk geregeld. Het maakt dus wel wat uit of je duur uitbent met de aankoop van panden. In Leiden en Den Haag betaal je snel 3.500/4.000 euro per vierkante meter oppervlak van een pand. In Amsterdam is dat snel 6.000/8.000 euro, maar in de rest van Nederland kom je prijzen van 1.000 euro tegen. Omdat kamerhuur overal hetzelfde is, kun je dus beter in Zutpen kopen dan in Den Haag. Ferax Vastgoed koopt daarom niet in Amsterdam. Dat is veel te duur. Wel heb je in "goedkope" regio's te maken met marktwerking en zul je niet overal dezelfde huur realiseren.

Voor de gemiddelde belegger is het een uitdaging buiten de eigen regio te beleggen. Je hebt al snel een beheerder nodig en daarmee gaat het rendement omlaag.

Ook moet je je goed oriënteren. Ferax belegt alleen in andere plaatsen als we daar kennis van de markt hebben of een betrouwbare partner.